注文住宅におけるフルオーダー住宅とは？セミオーダーとの違い

注文住宅の魅力は、家族の理想やライフスタイルに合わせて住まいを自由にデザインできる点にあります。そのなかでも、間取り・素材・外観・設備まで細部にわたり希望を反映できるのが「フルオーダー住宅」です。

一方で、自由度が高いぶん費用や打ち合わせ時間が増えやすく、セミオーダーや規格住宅とは大きく異なる特徴を持ちます。自分に合った住宅タイプを選ぶためには、それぞれの違いやメリット・デメリットを正しく理解することが重要です。

この記事では、フルオーダー住宅の特徴、セミオーダーとの違い、費用相場やポイントをわかりやすく解説します。

注文住宅におけるフルオーダー住宅とは？

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フルオーダー住宅とは、間取り・構造・設備・内装・外観デザインに至るまで、すべてを施主の希望に合わせて設計する注文住宅の形式です。

一般的な「企画住宅」「セミオーダー住宅」では、あらかじめ決まった間取りや仕様をベースに調整していきますが、フルオーダー住宅には基本となる決まりがなく、建築士が施主の希望や生活スタイルに合わせてゼロから設計します。

「世界に一つだけの家を建てたい」「特殊な趣味スペースやデザインを実現したい」といったニーズに応えるのがフルオーダー住宅の大きな特徴です。

◇フルオーダー住宅でできること

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フルオーダー住宅では、家全体の構成から細かなディテールまで、すべて施主が決めることができます。

間取りの自由設計

吹き抜け・スキップフロア・ガレージ直結動線・回遊動線など、生活スタイルに完全に合わせた設計が可能です。

外観デザインの自由度

モダン・和風・平屋・三階建てなど、デザインテイストも構造も自由。特殊な形状の屋根や曲線を使ったデザインも対応できます。

素材・設備の完全カスタム

無垢材や天然石、オーダーキッチン、大開口サッシなど、好みの素材・仕様を採用できます。

特殊な用途のスペースに対応

• スタジオ
• 防音室
• 屋上テラス
• 室内ガレージ
• サウナ

など、既製プランでは不可能な空間も、一級建築士の設計で実現可能です。

◇フルオーダーが向いている人の特徴

フルオーダー住宅は、次のような人に向いています。

• こだわりのデザインや間取りを実現したい
• 他社で断られたプランを叶えたい
• 特殊な空間（防音室・サウナなど）が必要
• 家づくりの過程を楽しみたい
• 世界に1つだけの家を持ちたい

特に、建築士と一緒に細部まで作り込む過程を楽しめる人におすすめです。

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セミオーダーや規格住宅との違い

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注文住宅とひと口にいっても、自由度や設計範囲によって大きく3つのタイプがあります。それが「フルオーダー住宅」「セミオーダー住宅」「規格住宅」の3種類です。

どこまで自由に設計できるか、どれほど費用や時間がかかるかはこのタイプによって大きく変わるため、家づくりを始める前に違いを理解しておくことが重要です。

◇フルオーダー住宅

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フルオーダー住宅は、3種類の中で最も自由度が高い住宅タイプです。設計の「型」が存在せず、建築士と一緒にゼロから家を作り上げます。

• 間取り、外観、構造、素材まで完全自由設計
• 特殊な要望にも対応可能（曲線デザイン、スタジオ、サウナなど）
• 建築士が施主の暮らしに合わせて設計

住まいの細部まで施主の希望を反映できるため、世界に一つだけの住宅を実現できます。
ただし、最も費用が高く、打ち合わせや検討に時間がかかる点はデメリットといえます。

◇セミオーダー住宅

セミオーダー住宅は、一定の基本構造やベースプランをもとに、間取りや設備、仕様を調整しながら建てる住宅タイプです。

• ベースの間取りはあるが、一定の範囲で変更可能
• 設備やデザインの選択肢が豊富
• フルオーダーほどではないが自由度は高い
• コストを抑えながらも希望を反映しやすい

たとえば、「3LDKを4LDKにしたい」「リビングを広げたい」「収納量を増やしたい」などの調整が可能です。比較的自由度がありつつ費用も抑えられるため、注文住宅の中でも人気のカテゴリーです。

◇規格住宅

規格住宅（企画住宅）は、あらかじめ用意されたプラン・仕様・デザインの中から選んで建てる住宅タイプです。

• 間取りや設備の変更は限定的
• コストを大幅に抑えられる
• 工期が短く、スピーディーに建てられる
• 住宅性能も安定しやすい

メーカー側が最初から用意したプランを使うため、打ち合わせの手間や工事の手戻りが少なく、予算を優先したい人に適しています。
ただし自由度は最も低く、「唯一無二の家を建てたい」というニーズには向きません。

◇3つの住宅タイプの違いを比較

家づくりでは、自由度が高いほど費用も時間もかかります。そのため、自分のこだわりと予算のバランスを考えて選ぶことが、満足度の高い家づくりにつながります。

住宅タイプ	自由度	コスト	工期	向いている人
フルオーダー	★★★★★	高い	長い	こだわりを最優先したい人
セミオーダー	★★★★☆	中間	中間	バランス重視の人
規格住宅	★★☆☆☆	低い	短い	コスト・スピード重視の人

選び方のポイント

• デザイン・間取りに強いこだわりがある → フルオーダー
• ほどよい自由度＋予算も抑えたい → セミオーダー
• 価格とスピードを最優先 → 規格住宅

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フルオーダー住宅のメリット・デメリット

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フルオーダー住宅とは、間取り・外観デザイン・素材・設備・動線計画など、家づくりのほぼすべてを自由に決められる注文住宅のことです。敷地条件や生活スタイル、こだわりを細部まで反映できるため、世界にひとつだけの住まいが実現します。

一方で、自由度が高いぶん検討項目が多く、コストや工期にも一定の影響があります。こうした特徴を踏まえたうえで、フルオーダー住宅のメリットとデメリットを理解しておきましょう。

◇フルオーダー住宅のメリット

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1. 完全自由設計で理想を100％反映できる

最大の魅力は、家族の希望を細部まで反映できる点です。
「開放感のある吹き抜けがほしい」「ホテルのようなデザインにしたい」「趣味部屋やスタジオを作りたい」など、規格型では難しい要望も可能です。敷地の形状に合わせたプランニングもできるため、狭小地や変形地でも理想の空間をつくれます。

2. 生活動線や収納計画を細かく最適化できる

家事動線や子育て動線、仕事スペースなど、生活スタイルに合わせた間取りを設計できます。収納の量や配置も自由に設定でき、暮らしやすさを徹底的に追求できます。

3. 素材・仕上げ・設備まで自由に選べる

床材、内装材、建具、窓、外壁、照明、キッチン・浴室など、すべてを好みやこだわりで選択できます。自然素材を使う、デザイン性を重視する、ハイグレード設備を導入するなど、価値観に合わせた住まいづくりが可能です。

4. 希望に応じた高い性能も実現できる

断熱性能や耐震性能、ZEH対応など、高性能な住まいを目指す場合にも柔軟に対応可能です。ライフサイクルコストを考慮して、省エネやメンテナンス性を高めた家づくりもできます。

◇フルオーダー住宅のデメリット

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1. 予算管理が難しく、コストが高くなりがち

選択肢が多いほど、良いものを選びたくなるのがフルオーダーの特徴です。素材や設備をこだわり抜くことで、当初の予算を超えてしまうケースも珍しくありません。また「選び直し」や「変更」が増えると、追加費用が発生することがあります。

2. 打ち合わせの時間・労力が大きい

自由度が高いということは、決めるべき項目が非常に多いということです。
間取りだけでなく、窓の大きさ、コンセントの位置、階段の形状、仕上げ材など、細部まで仕様を検討する必要があります。仕事や育児で忙しい方にとっては、負担になることもあります。

3. 図面と完成後のギャップが生まれやすい

細部までこだわるほど、完成形をイメージするのが難しくなります。
「思っていたより狭い」「色味が違う」など、設計図だけではわかりにくい部分でギャップが生じやすいため、模型や3Dパースを使った打ち合わせが重要です。

4. 工期が長くなりやすい

完全自由設計のため、設計・打ち合わせに時間がかかり、その分工期も長くなる傾向があります。急いで入居したい方にはデメリットとなる場合もあります。

フルオーダー住宅の費用感・予算相場

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フルオーダー住宅では、間取り・構造・仕様・素材・設備などを自由に設計できる反面、どこまでこだわるかで価格が大きく上下します。特に費用に影響する主な要素は以下の通りです：

• 延床面積（家の大きさ）
• 建物構造（木造・鉄骨・RC など）
• 素材や設備のグレード（内装材、窓、断熱性能、仕上げなど）
• 施工条件（地盤改良、外構工事、インフラ整備など）
• 建築地の地域（人件費や物流コスト、地価など）

これらが組み合わさることで、「同じ広さ」でもコストが大きく異なるのがフルオーダーの特徴です。

◇熊本市の地価・坪単価

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熊本市の2025年（令和7年）基準地価は、平均16万3,267円／m²（坪単価53万9,726円）と、前年比 +3.57％の上昇を記録しています。（出典：土地代データ）

県内でも特に商業施設や公共交通の利便性が高いエリアを中心に地価が伸びており、今後も安定した需要が見込まれる地域です。

注文住宅を検討する際は、建築費だけでなく土地価格も総予算に大きく影響するため、エリアごとの地価動向を踏まえた資金計画が重要になります。熊本市は地価上昇が続く一方で、郊外では比較的手頃な土地も多く、ニーズに合わせた土地選びがしやすい点も魅力です。

◇平均的な建築費用の実態

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最新の統計データによれば、土地付き注文住宅（つまり土地取得費を含めたケース）を含めた全国平均の総費用はエリアにより異なります。

• 全国平均：土地なしの注文住宅の建築費用の平均が約 3,863万円

出典：ヘーベルハウス

また、ある住宅調査では、オーダータイプ別の建築費用として、フルオーダーの平均は 約 3,515万円、セミオーダーでは 約 2,984万円となっています。

出典：suumoリサーチセンター「調査報告書」

これらの数字は、標準的な住宅（延床面積や仕様が極端に豪華でない場合）を想定したものであり、フルオーダーの「こだわり仕様」をどこまで入れるかによって大きく上下します。

◇本体価格だけでは見えない費用

家づくりでは、「建物本体工事費」以外にも多くのコストがかかります。これらを見落とすと、予算オーバーや想定外の出費につながることがあります。主な費用項目は以下の通りです。

• 外構工事費（駐車場、門塀、庭造り、塀など）
• 地盤改良費（地盤の状態によって必要になる場合あり）
• インフラ接続費（給排水、電気、ガスなど）
• 諸費用（登記費用、融資手数料、税金、保険など）
• 設計費・監理費（設計者や施工管理者への費用）

そのため、たとえ坪単価が抑えめでも、付帯費用で総額が大きく跳ね上がる可能性があります。

◇予算設計のポイント

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フルオーダー住宅を検討するときは、以下のような点に注意して予算設計をするのが大切です。

• 坪単価だけで判断しない
  本体価格に加えて付帯費用・諸費用を必ず見込むこと。
  
• 希望仕様を整理して優先順位をつける
  すべてを詰め込もうとすると予算オーバーになりやすいため、「必須条件」「できれば実現したいこと」を分けてプランを検討。
  
• 複数社で見積もり比較する
  構造や仕様、施工内容が異なるため、相見積もりを取ることで費用感と品質のバランスを把握。
  
• 余裕を見た資金計画
  建物だけでなく、外構・引越し・家具・税金など、住宅完成後のコストも考慮。

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ハウスメーカーの「オリジナル仕様」とは？

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ハウスメーカーの「オリジナル仕様」とは、その会社が独自に開発した構造・設備・デザイン・施工方法などの総称です。一般的な建材メーカーの既製品ではなく、自社の研究開発や技術力を活かして作られた仕様で、性能やデザインの統一、品質管理の徹底を目的に採用されています。

住宅のブランドイメージを保ちながら、一定の水準を満たした家づくりを提供するための仕組みです。

◇オリジナル仕様が生まれる背景

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ハウスメーカーは大量生産によるコスト削減や品質の均一化を重視しています。そのため、独自の構造体や断熱材、外壁材、キッチンや収納などを自社仕様として開発することで、

• 品質のブレをなくす
• 施工の効率化を図る
• 長期保証に対応しやすくする

などのメリットを得られます。また、他社との差別化のため、デザイン性や耐震性、断熱性を高めた独自の技術をアピールする狙いもあります。

◇オリジナル仕様の具体例

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オリジナル仕様には多様な種類があり、ハウスメーカーによって特徴が大きく異なります。たとえば以下のようなものがあります。

構造・耐震技術

独自の耐震システム、強度を高めた木質パネル、特殊な接合金物など。

断熱・気密性能

自社開発の断熱パネル、独自の外壁工法、気密性を確保する施工ルールなど。

設備・デザイン

オリジナルキッチン、造作収納、専用サッシ、オリジナル外壁材など、他社では手に入らないものもあります。

標準仕様のパッケージ化

仕様・設備をパック化し、選択をシンプルにすることで、コストを抑えつつ品質を一定化する仕組みです。

◇オリジナル仕様のメリット

オリジナル仕様は、メーカーの強みを最大限発揮するために設計されています。そのため以下のような利点があります。

• 品質と性能に一貫性がある
• 保証制度が適用されやすい
• コストパフォーマンスが良いケースが多い
• デザインの統一感を保ちやすい

施工体制が整っているハウスメーカーでは、オリジナル仕様に合わせて職人教育が行われるため、施工精度が安定するのも大きな特徴です。

◇オリジナル仕様のデメリット

一方で、自由度という点では注意が必要です。

• 仕様の変更やカスタマイズが制限される
• 設備や素材を自由に選べない場合がある
• 追加変更に高額なオプション費がかかることも

「もっと素材にこだわりたい」「独自のデザインにしたい」という希望が強い場合、オリジナル仕様が足かせになることもあります。

熊本市でおすすめのハウスメーカー・工務店3選

熊本市で理想のマイホームを建てるなら、信頼できるハウスメーカー・工務店選びが重要です。ここでは、設計力・価格・性能・サポート体制などを総合的に比較し、熊本市で特に評価の高い3社を厳選してご紹介します。各社の特徴を知り、自分に合ったパートナー選びに役立ててください。

◇株式会社レゴリスアーキテクト

株式会社レゴリスアーキテクトは、「自由度の高い家づくり」を徹底的に追求する設計事務所兼ビルダーです。最大の特徴は、完全フルオーダーで、他社に断られたデザインでも一級建築士が実現してくれる高い設計力です。

たとえば「自宅に本格的なサウナをつくりたい」「音楽スタジオを組み込みたい」「玄関格子を曲線デザインにしたい」といった通常のハウスメーカーでは難しい要望でも、同社なら柔軟な発想と専門的な技術で形にしてくれます。

会社名	株式会社レゴリスアーキテクト
所在地	〒861-8019 熊本県熊本市東区下南部3-15-41
電話番号	096-240-2674
公式ホームページ	https://www.regolith-architect.com/

家づくりは一枚のスケッチからスタートし、”決まり”に縛られないゼロベース設計が基本。建築家と対話しながら、暮らし方や趣味、ライフスタイルに合わせて細部まで設計できるため、世界に一つだけの住まいが叶います。

口コミ

株式会社レゴリスアーキテクトの口コミ評判記事はこちら！

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さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼株式会社レゴリスアーキテクトの公式ホームページはこち

◇新産住拓株式会社

新産住拓は、「快適・健康・癒やし」をテーマに、木の力を最大限に活かした住まいづくりを行う熊本の工務店です。森林浴がもたらすストレス緩和や免疫力向上の効果に着目し、住むだけで心と体が整うような空間設計を追求。木の香りや質感に包まれる、深い安らぎのある暮らしを提供しています。

会社名	新産住拓株式会社
所在地	〒861-4101 熊本県熊本市南区近見8-9-85
電話番号	0120-096-112
公式ホームページ	https://sumai.shinsan.com/

また、新産住拓は熊本の気候風土に適した家づくりにも精通しており、高温多湿や寒暖差に対応した設計・施工で、年間を通して快適な住宅性能を提供します。木の温もりを大切にしながら、暮らしやすさと長期的な安心を兼ね備えた住まいを求める方におすすめの会社です。

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◇株式会社シアーズホーム

シアーズホームは、家族構成やライフスタイルの違いにしっかり寄り添い、“ちょうどいい暮らし”を実現する住宅会社です。平屋・二世帯住宅・ガレージ併設住宅など、多彩なラインナップを用意しており、家族の成長や生活の変化に合わせて最適な住まいを選べる点が大きな特徴です。

会社名	株式会社シアーズホーム
所在地	〒862-0968 熊本県熊本市南区馬渡2-12-35
電話番号	096-370-0007
公式ホームページ	https://searshome.co.jp/

住宅性能にも注力しており、高気密・高断熱仕様など、熊本の気候に適した快適な住環境を標準装備するプランも展開。子育て世帯から二世帯家族、趣味を楽しみたい大人まで、幅広いニーズに応えるハウスメーカーです。

株式会社シアーズホームの口コミ評判記事はこちら！

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まとめ

フルオーダー住宅は、間取り・構造・素材・設備・デザインすべてを自由に設定でき、世界に一つだけの理想の住まいを実現できる点が最大の魅力です。特殊な空間や複雑な動線、高いデザイン性など、既製プランでは叶いにくいこだわりを細部まで形にできるため、「とことん理想を追求したい人」や「建築士との家づくりを楽しみたい人」に向いています。

一方で、決める項目が多く打ち合わせの負担が大きいこと、コストが上がりやすいこと、工期が長くなりやすいことなどのデメリットもあるため、予算管理と優先順位づけが欠かせません。対して、自由度とコストのバランスに優れたセミオーダー住宅、スピードと価格が魅力の規格住宅など、ほかのタイプとの違いを理解することも重要です。

また、ハウスメーカーの「オリジナル仕様」は品質の安定や保証面でのメリットがある一方で、自由度が制限される場合もあります。熊本市で家づくりを検討する際は、地価や建築費の相場を踏まえつつ、自分のこだわりや理想に合わせて、相性の良いハウスメーカー・工務店を選ぶことが満足度の高い住まいづくりにつながります。

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